Elinympäristölautakunta
Pöytäkirja 31.10.2023/Pykälä 101

Elymltk 31.10.2023 § 101  

558/02.08.00/2023  

Valmistelija kiinteistöpäällikkö Laaksonen Harri

Keskuskoulun kiinteistönhoitopalvelut on hankittu kilpailutuksella ulkoiselta toimijalta vuodesta 2016 asti sopimuskausittain kahdelta eri toimijalta.

Nykyinen kiinteistönhoidon sopimus on voimassa 1.2.2021 - 31.1.2022 + 12kk optio, joka on tällä hetkellä käytössä.

Merkittävissä palveluiden ostoissa valmistaudutaan ajoissa ennen sopi-muksen päättymistä (12kk) tehtävällä ostopalvelumenon tarkastelulla omaan työhön nähden markkinakartoitusten yhteydessä. Tarkastelu esi-tetään toimielimessä.

Kiinteistönhuollon järjestämiseksi ja toiminnan kehittämiseksi, on Keskus-koulun ja Hirvimetsän päiväkodin kiinteistönhuollon mitoituksen päivitys tilattu Granlund Oy:ltä kesällä 2023 koska on havaittu, että vuonna 2010 tehty huollon mitoitus ei vastaa tämän hetken tilannetta ja uuden päivä-kodin huollon mitoitusta ei ollut tehty. Huollon mitoituksessa perustana käy-tetään soveltuvilta osin KIMI-standardeja eli suomessa kehitettyjä kiinteis-tönhoidon mitoitusstandardeja. Tämän lisäksi on hyödynnetty ST-kortistoa sekä Granlundin kehittämiä mitoitusmenetelmiä ja kiinteistönhoidon vertailutietokantaa.

Hirvimetsän päiväkodin kiinteistönhoito on järjestetty kaupungin omana työ eikä sitä käsitellä tässä vertailussa.

Keskuskoulun kiinteistönhoidon mitoituksen mukainen vuotuinen koko-naisaikamenekki on 1 076 tuntia ja 0,7 henkilötyövuotta. Mitoitukseen sisältyvät kaikki kohteella olevat vuotuiset huollon ja kunnossapidon tehtävät siirtymineen ja organisaatioapuaikoineen, lisäksi mitoitukseen on arvioitu keskimääräisen vikatiheyden mukaisesti menekkiä myös niin sanotuille vikakeikoille.

Kun vertaillaan huollon järjestämistä kaupungin omana työnä tehtävänä tai ostettuna palveluna, tulee huollon mitoitus purkaa eri työlajeihin koska nykyinen kiinteistönhoidon sopimus sisältää kaikki mitoituksen mukaiset tehtävät ja vastaavasti niissä kohteissa, joissa kiinteistönhoito tehdään omana työnä, hankitaan silti esimerkiksi lumityöt, osa ulkoalueiden kone-töistä ja liputukset ostopalveluna.

Kiinteistönhoitopalveluiden tuottaja suorittaa myös käyttäjän tilaamia ja maksamia käyttäjäpalveluja kuten kalustesiirtoja ja asennuksia, näitä ei oteta mitoituksessa huomioon.

Keskuskoululla työaikamenekki jakaantuu vuositasolla seuraavasti:

-          yleishoito ja kierrokset 171 h

-          organisaatioapuaika 161 h

-          siirtymiset 161 h

-          lumityöt 141 h

-          liukkauden torjunta 107 h

-          vikakeikat 100 h

-          ilmanvaihtojärjestelmät 65 h

-          ulkoalueiden puhtaanapito 54 h

-          maisematyöt 25 h

-          rakennusosat 23 h

-          sähkötekniikka ja RAU 23 h

-          LVV-järjestelmät 17 h

-          liputus 11 h

-          puhtaanapito ja muut huollot 9 h

-          ulkoalueiden yleishoito ja kierrokset 8 h

Yhteensä 1 076 tuntia/vuosi.

Omana työnä suoritettavassa kiinteistönhoidossa omaa resurssia tarvitaan mitoituksen mukaan 763 tuntia vuodessa ja ostopalveluita 313 tuntia vuo-dessa, työaikamenekit jakaantuvat seuraavasti:

Omana työnä tehtävät:

-          yleishoito ja kierrokset 171 h

-          organisaatioapuaika 161 h

-          siirtymiset 161 h

-          vikakeikat 100 h

-          ilmanvaihtojärjestelmät 65 h

-          maisema- ja vihertyöt 25 h

-          rakennusosat 23 h

-          sähkötekniikka ja RAU 23

-          LVV-järjestelmät 17 h

-          puhtaanapito ja muut huollot 9 h

-          ulkoalueiden yleishoito ja kierrokset 8 h

Yhteensä 763 tuntia/vuodessa.

Ostopalveluna hankittavat:

-          lumityöt 141 h

-          liukkauden torjunta 107 h

-          ulkoalueiden koneellinen puhtaanapito 54 h

-          liputus 11 h

Yhteensä 313 tuntia/vuodessa, josta konetyötä on noin 300 tuntia.

Toteutuneet tuntimäärät voivat poiketa mitoituksesta vuotuisten sääolo-suhteiden, käyttötaajuuden ja vikatiheyden mukaan mutta työn kustan-nusten ja tarvittavien resurssien varaamiseksi tulee vertailun mahdollis-tamiseksi käyttää laskennallista mitoitusta.

Resurssivertailu

Nykyisessä ostopalveluna hankittavassa kiinteistönhoidossa on palveluntuottajalla käytettävissään henkilöresurssia 1-3 henkilöä kulloisenkin tarpeen mukaan sekä tehtävän suorittamiseksi tarpeellinen konekalusto.

Omana työnä tehtävässä kiinteistönhoidossa tulee tehtävään kiinnittää vähintään 1 henkilö, jolle on varattava vähintään puolet päivän työvuorosta kohteessa tehtävään työhön. Lisäksi tulee huolehtia, että huoltohenkilös-

töllä on käytössään tarvittava kuljetusvälineet ja kalusto.

Kustannusvertailu

Tämänhetkisen sopimuksen kustannus on 1 840,00 euroa kuukaudessa ALV 0 %, 22 080,00 euroa vuodessa ALV 0 %. Sopimukseen kuuluvat pal-velunkuvauksessa kuvatut tehtävät. Koulun tilaamia ja maksamia käyttä-jäpalveluja on vuonna 2022 tilattu noin 1 000 euron arvosta ja vuonna 2023 laskentahetkeen mennessä hieman vähemmän eikä niiden osuudella ole merkittävää vaikutusta kokonaisuuteen.

Mikäli kiinteistönhoito tehdään omana työnä, on siihen tarvittava henkilö-resurssi noin 760 tuntia vuodessa sekä tämän lisäksi tarvitaan erilaisia konepalveluja hieman yli 300 tuntia vuodessa.

Oman henkilöresurssin keskimääräinen kustannus on noin 25,00 euroa tunti/ henkilö ja tämän perusteella laskennallinen kustannus on noin 19.000,00 euroa vuodessa.

Tämänhetkisten talvikunnossapidon sopimusten mukainen keskihinta kiinteistötraktorille/ -hoitokoneelle on noin 95,00-100,00 euroa tunnilta, jolloin ulkoalueiden hankittavien konepalveluiden laskennallinen kustannus on noin 28 500,00 - 30 000,00 euroa.

Omana työnä tehtävä kiinteistönhoito sitoo myös jonkin verran enemmän kiinteistötyönjohtajan resurssia, verrattuna ostopalveluna hankittuun kiinteistönhoitoon, jossa palveluntuottaja vastaa pääosin itse kohteen työnjohtotehtävistä.

Yhteenveto

Loimaan kaupungilla on tällä hetkellä omaa kiinteistönhoitohenkilökuntaa yksi kiinteistötyönjohtaja, viisi laitosmiestä ja kaksi kirvesmiestä, jotka vas-taavat pääasiassa keskuskaupungin, Hirvikosken, Niinijoen ja Metsämaan tilojen kiinteistönhoidosta ja kunnossapidosta. Mellilän ja Alastaron koh-teiden hoito ja kunnossapito on pääosin hankittu Hulmin Huolto Oy:ltä.

Loimaan kaupungin kiinteistönhoidon kehitystyö on aloitettu resurssien puitteissa keväällä 2023 ja sen on tarkoitus jatkua myös vuonna 2024 ja tavoitteena on kehittää kiinteistönhoitoa ja suunnitelmallista kunnossapitoa nykyisestä reagoivasta huollosta enemmän ennakoivaan ja suunnitelmalli-

sempaan kunnossapitoon joka pitkällä aikavälillä tuo säästöä kiinteistöku-luihin ja parantaa myös budjettitarkkuutta.

Kaupungin omassa kiinteistönhoidossa lähivuosien mahdollisuutena näh-dään mahdollisuus nykyaikaistaa huollon suorittamista muun muassa uu-den tekniikan sekä kehittyvien huollon ohjaus järjestelmien käyttöönoton myötä. Haasteena omassa kiinteistönhoidossa on henkilöstön ikään-tyminen sekä jatkossa osaavan henkilökunnan rekrytointi, joka pystyy vas-taamaan kokonaisuutena hyvinkin paljon erilaisia tiloja sisältävän kiinteistö-massa laadukkaasta hoidosta.

Keskuskoulun kiinteistönhoidon järjestäminen ostopalveluna on tällä het-kellä sekä taloudellisesti että käytettävissä olevien omien resurssien mu-kaisesti järkevää ja ostopalvelua voidaan jatkaa esimerkiksi 2+1 vuoden sopimuskaudella, jonka jälkeen tulisi suorittaa uusi tarkastelu käytettävissä olevien omien resurssien sekä taloudellisen tekijöiden vaikutuksista. Kiinteistönhoidon kustannukset ovat koko sopimuskauden ajan kiinteät jolloin ne voidaan budjetoida tarkasti myös talousarviovuotta seuraaville suunnitelmavuosille.

Nykyisen sopimuskauden optiovuosi päättyy 31.1.2024 ja ajankohta on keskellä lämmityskautta sekä koulun kevätlukukauden alussa. Tämän vuoksi sopimusta on järkevä jatkaa neuvottelemalla niin että sopimusta jatketaan vähintään 31.5.2024 asti.

Esittelijä Tekninen johtaja Korte Antti

Päätösehdotus Elinympäristölautakunta merkitsee Keskuskoulun kiinteistönhoidon järjestämisen vertailun tiedokseen ja päättää kilpailuttaa Keskuskoulun kiinteistönhoidon 2+1 vuoden pituisella sopimuskaudella.

Päätös Hyväksyttiin.

Pöytäkirjamerkintä Asiantuntijana läsnä kokouksessa tämän pykälän käsittelyn ajan oli kiinteistöpäällikkö Harri Laaksonen.